Anhang des Jahresabschlusses zum 31.12.2020

A. Allgemeine Angaben  

Die Rheinwohnungsbau GmbH hat ihren Sitz in Düsseldorf und ist eingetragen in das Handelsregister beim Amtsgericht Düsseldorf (Reg.-Nr. 928 B). Die Erstellung des Jahresabschlusses erfolgte nach den Vorschriften des Handelsgesetzbuches sowie des GmbH-Gesetzes in der jeweils aktuellen Fassung. Der Abschluss umfasst die Bilanz, die Gewinn- und Verlustrechnung und den Anhang einschließlich Anlagenspiegel, Rücklagenspiegel und Verbindlichkeitenspiegel. Die Gewinn- und Verlustrechnung wird nach dem Gesamtkostenverfahren aufgestellt. Das Formblatt für die Gliederung des Jahresabschlusses für Wohnungsunternehmen in der Fassung vom 16. Oktober 2020 wurde beachtet.

B. Erläuterungen zu den Bilanzierungs-  und Bewertungsmethoden

1. Bei der Aufstellung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung wurden folgende Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden angewandt:

Anlagevermögen  

Immaterielle Vermögensgegenstände 
Die Bewertung der entgeltlich erworbenen Lizenzen erfolgte zu den Anschaffungskosten unter Berücksichtigung linearer Abschreibung von 33 1/3 %. 

Sachanlagevermögen
Das Sachanlagevermögen ist zu den Anschaffungs- oder Herstellungskosten abzüglich Abschreibungen bewertet. Für Sachanlagenzugänge im Jahr 2020 sind als Anschaffungs- oder Herstellungskosten Fremdkosten und Kosten für technische und kaufmännische Eigenleistungen (eigene Architekten- und Verwaltungsleistungen) angesetzt. Die Eigenleistungen sind auf der Basis der Vollkosten bewertet. 

Die planmäßigen Abschreibungen auf abnutzbare Gegenstände des Sachanlagevermögens wurden grundsätzlich wie folgt vorgenommen: 

-    
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten: Die bis einschließlich 1990 fertiggestellten Wohnbauten werden nach Maßgabe der Restnutzungsdauer auf der Grundlage einer Gesamtnutzungsdauer von 50 Jahren abgeschrieben. Für die 1991 bis 1993 fertiggestellten Wohnbauten wird ein Abschreibungssatz von 2 % zugrunde gelegt. Die ab 1994 fertiggestellten Mietobjekte werden gemäß den steuerlichen Vorschriften nach § 7 Abs. 5 Satz 1 Nr. 3 EStG degressiv abgeschrieben. Hierbei wird vom Beibehaltungswahlrecht des Art. 67 Abs. 4 EGHGB Gebrauch gemacht. Die ab 2006 fertiggestellten oder erworbenen Mietobjekte werden mit 2 % linear abgeschrieben. Bei kernsanierten bzw. umfassend modernisierten Objekten wird die Restnutzungsdauer neu eingeschätzt und auf 20 bzw. 30 Jahre festgelegt. Garagen werden mit 4 % abgeschrieben. Bei Außenanlagen erfolgt die Abschreibung über 10 bzw. 15 Jahre.

–    
Bei den Grundstücken mit Geschäftsbauten wird der im Geschäftsjahr 2006 fertiggestellte Ver­waltungsneubau mit 3 % abgeschrieben.

–    
Betriebs- und Geschäftsausstattung wird in Anlehnung an die steuerliche AfA-Tabelle über eine Nutzungsdauer zwischen 3 und 16 Jahren abgeschrieben. Für geringwertige Wirtschaftsgüter mit Anschaffungskosten zwischen EUR 150,00 und EUR 1.000,00 netto, die bis zum Jahr 2017 angeschafft wurden, wurde ein Sammel-Posten gebildet, der jahresgenau auf 5 Jahre abgeschrieben wird. Ab dem Jahr 2018 werden geringwertige Wirtschaftsgüter mit Anschaffungskosten zwischen EUR 250,00 und EUR 800,00 netto im Jahr des Zugangs voll abgeschrieben und im Anlagenspiegel als Zu- und Abgänge ausgewiesen.

Wertaufholungen nach § 253 Abs. 5 HGB waren nicht erforderlich. 

Finanzanlagen
Die Anteile an verbundenen Unternehmen und die anderen Finanzanlagen sind zu Anschaffungs­kosten bewertet.

Umlaufvermögen  

Grundstücke ohne Bauten 
Die unter dieser Position ausgewiesenen Kosten betreffen Grundstückskosten für den Neubau von
29 Eigentumswohnungen in Berlin-Weißensee. Die Bewertung erfolgte verlustfrei zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten.

Bauvorbereitungskosten
Die unter dieser Position ausgewiesenen Kosten betreffen Baukosten für den Neubau von 29 Eigentumswohnungen in Berlin-Weißensee. Die Bewertung erfolgte verlustfrei zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten.

Grundstücke mit unfertigen Bauten
Die unter dieser Position ausgewiesenen Kosten betreffen Grundstücks- und Baukosten für den
Neubau von 12 Einfamilienhäusern in Düsseldorf-Lierenfeld. Die Bewertung erfolgte verlustfrei zu
Anschaffungs- oder Herstellungskosten.

Unfertige Leistungen 
Unter dieser Position werden die mit den Mietern noch nicht abgerechneten umlagefähigen Betriebskosten – ohne Umlageausfallwagnis – ausgewiesen. Die Bewertung erfolgt zu tatsächlichen Kosten abzüglich einer Wertkorrektur für Leerstand.

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände 
Der Ansatz erfolgte zu Nominalwerten. Ausfallrisiken wurde durch Pauschalwertberichtigung Rechnung getragen. Mietforderungen werden mit 25 % wertberichtigt. Forderungen aus Baukosten wurden mit 50 % wertberichtigt, für die übrigen sonstigen Vermögensgegenstände ist eine Pauschalwertberichtigung von 3 % gebildet. Sämtliche Wertberichtigungen sind aktivisch bei den jeweiligen Bilanzpositionen abgesetzt. Uneinbringliche Forderungen wurden zu Lasten der Erfolgsrechnung voll abgeschrieben. 

Forderungen gegen verbundene Unternehmen
In der Position wird neben Forderungen aus laufender Geschäftstätigkeit insbesondere die Verbindlichkeit aus Verlustübernahme saldiert ausgewiesen.

Aktive Rechnungsabgrenzungsposten  

Geldbeschaffungskosten, für deren Abgrenzung ein Wahlrecht nach § 250 Abs. 3 HGB besteht, sind abgegrenzt worden. Sie werden nach der Zinsfestschreibungszeit (10 Jahre) abgeschrieben. 

Außerdem wurden Ausgaben abgegrenzt, die die Zeit nach dem Bilanzstichtag betreffen.

Latente Steuern

Für die Bildung latenter Steuern findet gemäß § 274 HGB das bilanzorientierte Temporary-Konzept Anwendung. Latente Steuern entstehen aus zeitlichen Unterschieden zwischen den handelsrechtlichen und den steuerlichen Wertansätzen von Vermögensgegenständen, Schulden und Rechnungsabgrenzungsposten.

Grundsätzlich bestehen eine Verpflichtung zur Passivierung latenter Steuern und ein Wahlrecht zur Aktivierung latenter Steuerüberhänge nach Verrechnung mit passiven latenten Steuern.

Bei der Gesellschaft sind zum 31. Dezember 2020 temporäre Differenzen, die eine Aktivierung latenter Steuern grundsätzlich ermöglichen, in folgenden Posten vorhanden:

-    Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten
-    Grundstücke mit Geschäftsbauten
-    Andere Gewinnrücklagen
-    Rückstellungen für Pensionen
-    Sonstige Rückstellungen

Im Geschäftsjahr ergab sich nach Verrechnung mit passiven latenten Steuern ein Aktivüberhang.
Die Gesellschaft macht vom Aktivierungswahlrecht gemäß § 274 Abs. 1 Satz 2 HGB keinen Gebrauch. 

Treuhandvermögen

Das vermerkte Treuhandvermögen umfasst Mietkautionen. Diese sind auf einem Treuhandsammelkonto bei einem Kreditinstitut hinterlegt, welches auf den Namen der Gesellschaft lautet.

Rückstellungen 

Sie wurden entsprechend § 249 Abs. 1 HGB gebildet. Der Ansatz erfolgte in Höhe der nach vernünftiger kaufmännischer Bewertung notwendigen Erfüllungsbeträge.

Pensionsrückstellungen 
Für die Verpflichtung aus vor dem 1. Januar 1987 zugesagten Pensionen und Betriebsrenten wurden Rückstellungen im vollen Umfang gebildet. Die Rückstellungen wurden nach einem versicherungsmathe­matischen Gutachten auf Basis des modifizierten Teilwertverfahrens dotiert. Der Rückstellungsbedarf ist dabei unter Einbeziehung von Trendannahmen hinsichtlich der zukünftigen Gehalts- und Renten­entwicklung ermittelt worden. 

Der bei der Abzinsung verwendete Rechnungszinssatz wurde gemäß § 253 Abs. 2 Satz 2 HGB mit einem durchschnittlichen Marktzins der letzten 10 Jahre bei einer angenommenen Restlaufzeit von 15 Jahren ermittelt. Als biometrische Rechnungsgrundlagen wurden die Richttafeln 2018 G von Prof. Dr. Klaus Heubeck verwendet. Der Bewertung liegen folgende Annahmen zugrunde: 

Der Unterschiedsbetrag gemäß § 253 Abs. 6 HGB beläuft sich auf TEUR 2.005 und unterliegt einer Ausschüttungssperre.

Sonstige Rückstellungen 
Sie sind für ungewisse Verbindlichkeiten nach § 249 Abs. 1 Nr. 1 HGB gebildet. 

Verbindlichkeiten 

Sie sind zum Erfüllungsbetrag passiviert. 

Passiver Rechnungsabgrenzungsposten

Der passive Rechnungsabgrenzungsposten enthält abgegrenzte Tilgungsnachlässe.

Treuhandverbindlichkeiten

Die erhaltenen Mietkautionen werden unterhalb der Bilanz als Treuhandverbindlichkeiten vermerkt. 

2.    Die Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden blieben gegenüber dem Vorjahr unverändert.