Ausblick

Die Rheinwohnungsbau ist permanent auf der Suche nach bezahlbaren Grundstücken in Düsseldorf, um die gestiegene und weiter steigende Nachfrage nach Wohnraum befriedigen zu können. Allerdings ist das Angebot überschaubar und häufig mit exorbitanten Preisvorstellungen ausgestattet. Gleichwohl nutzen wir sich bietende Chancen, beispielsweise über Konzeptausschreibungen der Stadt Düsseldorf, neues Projektvolumen zu generieren. Da dieses Angebot allerdings eher überschaubar, die Anzahl der Wettbewerber jedoch umso größer ist, sind die Chancen, hier zum Zuge zu kommen, nicht sonderlich groß. Wenn allerdings der Maßstab bei der Vergabe dieser Grundstücke die im Wettbewerb aufgezeigte Quartiersqualität und nicht der höchste Preis ist, so sehen wir uns in solchen Verfahren aufgrund unserer vielfältigen Expertise gut aufgestellt und konkurrenzfähig. 

Wir werden unsere Geschäftspolitik, Flächenreserven auf eigenen Grundstücken durch maßvolle Verdichtung zu nutzen, konsequent fortsetzen. Im Rahmen des nachhaltigen Portfoliomanagements ist auch der Zukauf geeigneter Wohnungsbestände im Blickfeld. Allerdings zeigt dieses Marktsegment in Düsseldorf wie auch in Berlin nach wie vor Überhitzungserscheinungen und häufig erreichen uns Kaufofferten mit unrealistischen Preisvorstellungen. Darüber hinaus stellen sich notwendige Renditen bei Ankäufen in Berlin aufgrund der dortigen Rechtslage (Mietendeckel) als kaum erfüllbar dar. 

Insgesamt ist für die Region Düsseldorf eine günstige Entwicklung festzustellen, da trotz der Auswirkungen des demografischen Wandels die Rheinmetropole mit einer weiteren Zuwanderung rechnen kann. Dies gilt im Übrigen und besonders auch für Berlin. Auf den weiteren Bevölkerungszuwachs kann der Wohnungsmarkt nur bedingt und nicht im ausreichenden Maße reagieren. Die Wohnungsfertigstellungen liegen deutlich hinter den politischen Zielen. Die zu geringen Wohnungsbauaktivitäten werden zu einer weiteren Anspannung des Wohnungsmarktes führen und das mittelpreisige Segment unter Druck setzen. Inwieweit sich die – pandemiebedingt – veränderte Arbeitswelt mit hohen Anteilen mobilen Arbeitens auf die Wechselwirkung Umland vs. Metropole auswirkt, lässt sich nur anhand langfristiger Prognosen bewerten. 

Ein kleiner Trend zur Abwanderung in das Umland konnte in Düsseldorf bereits im Jahre 2021 festgestellt werden, denn erstmals sank die Einwohnerzahl im Vergleich zum Vorjahr. Daher muss es gesellschaftliches und politisches Ziel sein, über geeignete Steuerungsinstrumente insbesondere den Wohnstandort Düsseldorf für Familien attraktiver zu gestalten. Ein weiterer wichtiger Aspekt, der zu einer deutlichen Verknappung preiswerten Mietwohnraums in der jüngeren Vergangenheit führte, ist nach wie vor die hohe Anzahl anerkannter Asylbewerber, welche sich auf Wohnungssuche befinden. Dort treffen sie auf ein ohnehin geringes Angebot an bezahlbaren Mietwohnungen und häufig geben die Wohnungsbestände die insbesondere nachgefragten Großwohnungen für Familien nicht her. Diese Entwicklung verschärft sich aktuell aufgrund der Kriegsflüchtlinge aus der Ukraine zusehends, welche bei einem möglichen dauerhaften Verbleib in Deutschland die Wohnungsnachfrage weiter steigern. 

Umso mehr sind die bestandshaltenden Wohnungsunternehmen in der Pflicht, durch entsprechende Neubaumaßnahmen, insbesondere im geförderten Wohnungsbau, zusätzlichen und dringend benötigten Wohnraum zu schaffen. Aber auch die Kommunen sind hier gefragt, denn nur mit stringenten und zügigen Genehmigungsprozessen ist diese Aufgabe zu lösen. Gleichwohl werden Neubauinvestitionen aufgrund des KfW-Förderstopps in Verbindung mit sehr dynamisch steigenden Baukosten bei limitierten Mieterträgen zusehends schwieriger. Auch hier benötigt die Wohnungswirtschaft klare und verlässliche Förderbedingungen mit Blick auf die Wirtschaftlichkeit von Bauprojekten. 

Duisburg als zweites großes Standbein unseres Unternehmens mit einem Wohnungsbestand von 1.021 Wohneinheiten zeigt indes ein etwas anderes Bild, wie auch bereits zu Beginn des Lageberichtes dargestellt. Größere Investitionen in die Duisburger Wohnungsbestände waren und sind aufgrund eines sehr begrenzten Mieterhöhungsspielraumes, zum Beispiel bei energetischen Maßnahmen, deutlich kritischer zu betrachten. Im Rahmen der Ausarbeitung unseres Klimapfades und Ermittlung der CO²- Bilanz stellte sich heraus, dass der Bestand in Duisburg-Süd unternehmensweit die schlechteste Klimabilanz hat. Ausgearbeitet durch ein Projektteam aus Unternehmensvertretern sowie externen Experten, konnte in nur 12 Monaten eine Sanierungs-Roadmap für den Bestand in Duisburg-Ungelsheim mit rd. 800 Wohnungen auf den Weg gebracht werden. Beginnend im Jahr 2022 bis einschließlich 2026 sind Investitionen in die Gebäudehüllen sowie Wärmeerzeugung von rd. 50 Mio. € vorgesehen. Durch konsequenten Einsatz erneuerbarer Energien und die Abkehr von Gaszentralheizungen erreichen wir den Null-Emissionsstandard. Eine hohe Eigenversorgung mit dem selbst erzeugten Strom sowie ein attraktives Mieterstromangebot runden das Maßnahmenpaket ab. Voraussetzung für diesen Sanierungspfad sind verlässliche Förderbedingungen der KfW für Bestandssanierungen. Außerdem bereinigen wir das Portfolio in Duisburg um nicht zukunftsfähige Bestände, die wir vom Markt nehmen und durch Neubaumaßnahmen ersetzen, bzw. auch indem wir Grundstücke zur Realisierung von Eigentumsmaßnahmen veräußern. Dennoch lassen sich umfassende Projektentwicklungen, wie in Düsseldorf, wirtschaftlich momentan kaum darstellen. Die günstige Lage zur nahen Stadtgrenze Düsseldorfs lässt gleichwohl die Annahme zu, dass diese Wohnquartiere von einem zunehmend engeren Markt in Düsseldorf weiter profitieren. Perspektivisch sind daher Nachverdichtungsmaßnahmen vor allem in Duisburg-Ungelsheim vorstellbar. Eine detaillierte Portfolioanalyse bildet für die weitere Entwicklung dieses großen Quartiers die erforderliche Basis der künftigen Entscheidungsprozesse. 

In Berlin, dritter Standort der Rheinwohnungsbau, gibt es einen deutlichen Nachfrageüberhang bei preisgünstigem Wohnraum. Dies ist das Ergebnis einer insgesamt sehr starken Wohnraumnachfrage. Insbesondere Eigentumsmaßnahmen können nach wie vor sehr erfolgreich in Berlin umgesetzt werden. Der Anfang 2020 vom Berliner Senat verabschiedete Mietendeckel führte allerdings zu großen Verunsicherungen auf dem Mietwohnungsmarkt und im Zuge dessen wurden einige größere Projektentwicklungen von nicht städtischen Wohnungsunternehmen bzw. Wohnungsgenossenschaften aufgrund fehlender Wirtschaftlichkeit gestoppt. Dieser ist zwar zwischenzeitlich außer Kraft gesetzt worden, dennoch gibt es große Unsicherheiten im Hinblick auf die Verlässlichkeit der wirtschaftlichen Rahmenbedingungen, zu denen auskömmliche und unregulierte Mieten zählen.