Ausblick

Die Rheinwohnungsbau ist permanent auf der Suche nach bezahlbaren Grundstücken in Düsseldorf, um die gestiegene und weiter steigende Nachfrage nach Wohnraum befriedigen zu können. Gleichwohl nutzen wir sich bietende Chancen, beispielsweise über Konzeptausschreibungen der Stadt Düsseldorf, neues Projektvolumen zu generieren. Wir sehen uns in solchen Verfahren aufgrund unserer vielfältigen Expertise gut aufgestellt und konkurrenzfähig. 

Wir werden unsere Geschäftspolitik, Flächenreserven auf eigenen Grundstücken durch maßvolle Verdichtung zu nutzen, konsequent fortsetzen. Im Rahmen des nachhaltigen Portfoliomanagements ist auch der Zukauf geeigneter Wohnungsbestände im Blickfeld. 

Insgesamt ist für die Region Düsseldorf eine günstige Entwicklung festzustellen, da trotz der Auswirkungen des demografischen Wandels die Rheinmetropole mit einer weiteren Zuwanderung rechnen kann. Dies gilt im Übrigen und besonders auch für Berlin. Auf den weiteren Bevölkerungszuwachs kann der Wohnungsmarkt nur bedingt und nicht in ausreichendem Maße reagieren. Die Wohnungsfertigstellungen liegen deutlich hinter den politischen Zielen. Die zu geringen Wohnungsbauaktivitäten werden zu einer weiteren Anspannung des Wohnungsmarktes führen und das mittelpreisige Segment unter Druck setzen. Lagen schon vor Beginn des Ukraine Krieges die Fertigstellungszahlen weit unter dem Sollwert von 400.000 Einheiten, so führten weitere Baukostensteigerungen, Zinssteigerungen sowie die prekäre Energieversorgungslage branchenweit zu einer deutlichen Zurückhaltung bei geplanten Neubauprojekten. 

Ein weiterer wichtiger Aspekt, der zu einer deutlichen Verknappung preiswerten Mietwohnraums in der jüngeren Vergangenheit führte, ist nach wie vor die hohe Anzahl anerkannter Asylbewerber sowie die hohe Zahl an Geflüchteten aus der Ukraine, welche sich auf Wohnungssuche befinden. Dort treffen sie auf ein ohnehin geringes Angebot an bezahlbaren Mietwohnungen und häufig geben die Wohnungsbestände die insbesondere nachgefragten Großwohnungen für Familien nicht her. Diese Entwicklung verschärft sich aktuell zusehends, welche bei einem möglichen dauerhaften Verbleib der Geflüchteten in Deutschland die Wohnungsnachfrage weiter steigert. 

Umso mehr sind die bestandshaltenden Wohnungsunternehmen in der Pflicht, durch entsprechende Neubaumaßnahmen, insbesondere im geförderten Wohnungsbau, zusätzlichen und dringend benötigten Wohnraum zu schaffen. Aber auch die Kommunen sind hier gefragt, denn nur mit stringenten und zügigen Genehmigungsprozessen ist diese Aufgabe zu lösen. Gleichwohl werden Neubauinvestitionen aufgrund des KfW-Förderstopps in Verbindung mit sehr dynamisch steigenden Baukosten bei limitierten Mieterträgen zusehends schwieriger bis nahezu unmöglich. Auch hier benötigt die Wohnungswirtschaft klare und verlässliche Förderbedingungen mit Blick auf die Wirtschaftlichkeit von Bauprojekten. 

Duisburg als zweites großes Standbein unseres Unternehmens mit einem Wohnungsbestand von 1.022 Wohneinheiten zeigt indes ein etwas anderes Bild, wie auch bereits zu Beginn des Lageberichtes dar gestellt. Zwar entwickelte sich die Bevölkerungszahl flüchtlingsbedingt im Jahr 2022 positiv, aber längerfristige Prognosen sehen einen deutlichen Bewohnerschwund. Größere Investitionen in die Duisburger Wohnungsbestände waren und sind aufgrund eines sehr begrenzten Mieterhöhungsspielraumes, zum Beispiel bei energetischen Maßnahmen, deutlich kritischer zu betrachten. Im Rahmen unseres Klimapfades und Ermittlung der CO2-Bilanz entwickeln wir den Bestand in Duisburg-Süd, aufgrund der unternehmensweit schlechtesten Klimabilanz, konsequent in Richtung Zero Emission.

Seit Beginn 2022 bis einschließlich 2026 sind dort Investitionen in die Gebäudehüllen sowie Wärmeerzeugung von rd. 50 Mio. € für insgesamt 800 Wohnungen vorgesehen. Durch konsequenten Einsatz erneuerbarer Energien und die Abkehr von Gaszentralheizungen erreichen wir den Null-Emissionsstandard. Eine hohe Eigenversorgung mit dem selbst erzeugten Strom sowie ein attraktives Mieterstrom angebot runden das Maßnahmenpaket ab. Voraussetzung für diesen Sanierungspfad sind verlässliche Förderbedingungen der KfW für Bestandssanierungen. Diese haben sich zwar Mitte 2022 geändert, aber auch ohne die Zuschussvariante ist nach den derzeitigen Finanzierungsbedingungen der KfW eine Umsetzung der Maßnahmen möglich. Allerdings unter Einbezug eines höheren Modernisierungszuschlags als ursprünglich geplant. 

Außerdem bereinigen wir das Portfolio in Duisburg um nicht zukunftsfähige Bestände, die wir vom Markt nehmen und durch Neubaumaßnahmen ersetzen, bzw. auch indem wir Grundstücke zur Realisierung von Eigentumsmaßnahmen veräußern. 

In Berlin, dritter Standort der Rheinwohnungsbau, gibt es einen deutlichen Nachfrageüberhang bei preisgünstigem Wohnraum. Dies ist das Ergebnis einer insgesamt sehr starken Wohnraumnachfrage. Eigentumsmaßnahmen konnten bis Mitte des Jahres 2022 noch sehr erfolgreich in Berlin umgesetzt werden. Nach dem Zinsanstieg sind erste Preisrückgänge zu sehen und Marktteilnehmer berichten von deutlich zurückgehenden Abschlusszahlen bei Kaufverträgen. Sicherlich wirken sich die geo-politischen Verhältnisse auch auf das Nachfrageverhalten und damit einhergehenden Verunsicherungen aus. Auch stehen nahezu alle größeren Mietwohnprojekte aufgrund der sehr schwierigen Rahmenbedingungen auf dem Prüfstand. 

Der GdW (Gesamtverband der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft) stellte in verschiedenen Umfragen bei den Mitgliedsunternehmen fest, dass bis zu 70 % projektierter bzw. geplanter Neubauprojekte bis auf Weiteres nicht umgesetzt werden. Dieser deutliche Einbruch im Mietwohnungsneubau wird weiterreichende Folgen auch für die Bauwirtschaft haben.