Darstellung des Geschäftsverlaufs

Die Rheinwohnungsbau hat ihren Sitz in Düsseldorf und wird als GmbH geführt. Die Organe der GmbH sind die Geschäftsführung, der Aufsichtsrat und die Gesellschafterversammlung. Gegründet wurde sie mit dem Auftrag, zur Wohnungsversorgung breiter Bevölkerungskreise beizutragen. Hierzu gehört die Bereitstellung von Wohnungen zu fairen Preisen mit einer ausgewogenen Belegungsstruktur. Der Bau von gesellschaftseigenen Mietwohnungen sowie die Bewirtschaftung des vorhandenen Wohnungsbestandes sind die beiden großen Geschäftsfelder des Unternehmens; kleinere Bauträgermaßnahmen finden ergänzend statt.

Zum 31.12.2022 betrug der gesamte Wohnungsbestand 6.208 Wohnungen, davon 4.908 Wohneinheiten in Düsseldorf, 1.022 in Duisburg, 230 in Berlin und 48 in Meerbusch. Auch 2022 hat es in unserem Unternehmen keine nennenswerten Leerstände oder hohen Forderungsausfälle gegeben. 

Die Entwicklung im Bauhauptgewerbe bekommt die Wohnungswirtschaft deutlich zu spüren. So sind Engpässe in der Versorgung mit Bauleistungen ebenso wie deutliche Preissprünge bei Baustoffen und Bauleistungen zu verzeichnen. Das Zinsumfeld für Fremdmittel hat sich im Jahresverlauf 2022 deutlich nach oben entwickelt, nicht zuletzt aufgrund der Leitzinserhöhungen durch die EZB. Im Vergleich zur ausgesprochen langen Niedrigzinsphase hat sich der Kapitalmarktzins für die Wohnungswirtschaft etwa um Faktor 3 erhöht. Parallel dazu hat die KfW sehr kurzfristig im Jahre 2022 ihre Förder bedingungen umgestellt und so erhalten beispielsweise BEG 55 Neubauten keine zinsgünstigen Darlehen bzw. Zuschüsse mehr. Auch die Förderung der energetischen Sanierung erlebte im Sommer eine drastische Veränderung, indem die Zuschussvariante komplett gestrichen wurde.

Die Bevölkerungsentwicklung in den von uns bedienten Wohnungsmärkten in Düsseldorf, Duisburg, Meerbusch und Berlin ist im Wesentlichen positiv. Im Einzelnen gestalten sich die Bevölkerungsprognosen wie folgt:

Düsseldorf 
2013 = 613.446 
2019 = 645.923 
2021 = 643.753 
2022 = 653.253
Prognose 2040 = 703.647 

Duisburg 
2013 = 486.816 
2019 = 498.700 
2021 = 495.885 
2022 = 507.073
Prognose 2040 = 463.000 

Meerbusch-Büderich 
2013 = 21.775 
2019 = 23.208 
2020 = 23.287
2021 = 23.578 
Prognose 2040 = + 5,7 % für Meerbusch insgesamt 

Berlin 
2013 = 3.421.829 
2018 = 3.669.491 
2021 = 3.766.082 
2022 = 3.850.000
Prognose 2040 = 3.963.000
 

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An der jeweiligen Bevölkerungsentwicklung ist erkennbar, dass die Rheinwohnungsbau zum überwiegenden Teil in teils stark prosperierenden Städten aktiv ist. Lediglich in Duisburg wird zwischen 2022 und 2040 ein Bevölkerungsrückgang von ca. 8,7 % erwartet, wobei im Jahr 2022 ein nicht prognostizierter Zuwachs aufgrund des Ukraine Krieges zu verzeichnen ist. Der Wohnungsbestand der Rheinwohnungsbau konzentriert sich hier auf den Duisburger Süden. Durch die Nähe an Düsseldorf wird deshalb mit einer geringeren Ausprägung des Bevölkerungsschwunds gerechnet. 

Die Fluktuation innerhalb unserer Wohnungsbestände von 6,06 % liegt bei insgesamt 376 Mieterwechseln und damit etwa auf Vor-Corona-Niveau. Diese Quote bestätigt die vorhergehenden Bevölkerungsprognosen und zeigt folgende Werte je Standort:

Düsseldorf/Meerbusch-Büderich     5,67 % 
Duisburg                                        8,41 % 
Berlin                                             3,91 % 

Im Jahr 2022 ist eine deutlich höhere Nachfrage in nahezu allen Lagen zu verzeichnen. Dies ist auf die ausgelaufene Pandemie sowie dem Flüchtlingszuzug aus der Ukraine zurückzuführen. In Gebieten der Nachfragemärkte ergibt sich demzufolge eine geringere Neigung zum Wohnungswechsel. Die etwas höhere Fluktuationsquote in Duisburg ist im geringeren Maße auf einen Angebotsüberhang, sondern vor allem auf die Altersstruktur der Mieterschaft, die über dem Durchschnitt der Rheinwohnungsbau liegt, zurückzuführen. Dennoch sind auch dort aktuell keine größeren Vermietungsprobleme zu verzeichnen. 

Abgeschlossene Modernisierungsmaßnahmen führten 2022 zu entsprechenden Mietanpassungen. 

Durch die Qualitätsverbesserung einzelner Wohnungen im Zuge von Mieterwechseln und aufgrund der nachhaltigen Entwicklung größerer Areale kommt es zu einer nach wie vor günstigen Geschäftsentwicklung.