Ausblick

Die Rheinwohnungsbau ist permanent auf der Suche nach bezahlbaren Grundstücken in Düsseldorf, um die gestiegene und weiter steigende Nachfrage nach Wohnraum befriedigen zu können. Gleichwohl nutzen wir sich bietende Chancen, beispielsweise über Konzeptausschreibungen der Stadt Düsseldorf, neues Projektvolumen zu generieren. Wir sehen uns in solchen Verfahren aufgrund unserer vielfältigen Expertise gut aufgestellt und konkurrenzfähig. 


Wir werden unsere Geschäftspolitik, Flächenreserven auf eigenen Grundstücken durch maßvolle Verdichtung zu nutzen, konsequent fortsetzen. Im Rahmen des nachhaltigen Portfoliomanagements haben wir auch den Zukauf geeigneter Wohnungsbestände im Blickfeld. 

Insgesamt ist für die Region Düsseldorf eine günstige Entwicklung festzustellen, da trotz der Auswirkungen des demografischen Wandels die Rheinmetropole mit einer weiteren Zuwanderung rechnen kann. Dies gilt im Übrigen und besonders auch für Berlin. Auf den weiteren Bevölkerungszuwachs kann der Wohnungsmarkt nur bedingt und nicht in ausreichendem Maße reagieren. Die Wohnungsfertigstellungen liegen deutlich hinter den politischen Zielen. Die zu geringen Wohnungsbauaktivitäten werden zu einer weiteren Anspannung des Wohnungsmarktes führen und das mittelpreisige Segment unter Druck setzen. Lagen schon vor Beginn des Ukrainekrieges die Fertigstellungszahlen weit unter dem Sollwert von 400.000 Einheiten, so führten weitere Baukostensteigerungen sowie Zinssteigerungen branchenweit zu einer deutlichen Zurückhaltung bei geplanten Neubauprojekten. Insgesamt ist eine hohe Verunsicherung insbesondere bei den Projektentwicklern zu spüren, da das Bauträgergeschäft auch in prosperierenden Städten und Kreisen stark eingebrochen ist. Seit Mitte des Jahres 2023 häufen sich die Insolvenzen von zum Teil namhaften Projektentwicklern und dies zeigt die schwierige Lage im Immobiliensektor auf. Bestandshaltende und gemeinwohlorientierte Wohnungsunternehmen sind hiervon nicht oder kaum betroffen, da deren Engagement in Bauträgermaßnahmen nur einen kleineren Teilaspekt in ihren Geschäftsmodellen darstellt. 


Ein weiterer wichtiger Aspekt, der zu einer deutlichen Verknappung preiswerten Mietwohnraums in der jüngeren Vergangenheit führte, ist nach wie vor die hohe Anzahl an Geflüchteten insbesondere aus der Ukraine sowie Syrien, die sich auf Wohnungssuche befinden. Sie treffen auf ein ohnehin geringes Angebot an bezahlbaren Mietwohnungen und häufig geben die Wohnungsbestände die insbesondere nachgefragten Großwohnungen für Familien nicht her. Diese Entwicklung verschärft sich aktuell zusehends und steigert bei einem möglichen dauerhaften Verbleib der Geflüchteten in Deutschland die Wohnungsnachfrage weiter. 

Umso mehr sind die bestandshaltenden Wohnungsunternehmen in der Pflicht, durch entsprechende Neubaumaßnahmen, insbesondere im geförderten Wohnungsbau, zusätzlichen und dringend benötigten Wohnraum zu schaffen. Aufgrund der bereits genannten schwierigen Rahmenbedingungen ist aber auch dort eine deutliche Zurückhaltung bei Neubauprojekten festzustellen. Denn neben dem bekannten Bedarf an Neubauwohnungen ist die Wohnungswirtschaft in der Pflicht, ihre Wohnungsbestände im Zuge des European Green Deal fit für die Zukunft zu machen und in die Klimaneutralität zu überführen. Um die genannten Herausforderungen bewältigen zu können, bedarf es zwingend einer verlässlichen Förderlandschaft. Sehr kurzfristig eingestellte oder vorübergehend ausgesetzte Fördersysteme insbesondere der KfW lassen eine verlässliche und auf Mindestwirtschaftlichkeit ausgerichtete Unternehmenspolitik kaum zu. Hier benötigt die Wohnungswirtschaft klare und dauerhafte Förderbedingungen mit Blick auf die Wirtschaftlichkeit von Bauprojekten. 

Duisburg als zweites großes Standbein unseres Unternehmens mit einem Wohnungsbestand von 994 Wohneinheiten zeigt indes ein etwas anderes Bild, wie auch bereits zu Beginn des Lageberichtes dargestellt. Zwar entwickelte sich die Bevölkerungszahl flüchtlingsbedingt im Jahr 2023 positiv, aber längerfristige Prognosen sehen einen deutlichen Bewohnerschwund. Größere Investitionen in die Duis-burger Wohnungsbestände waren und sind aufgrund eines sehr begrenzten Mieterhöhungsspielraumes, zum Beispiel bei energetischen Maßnahmen, deutlich kritischer zu betrachten. Im Rahmen unseres Klimapfades und unserer Ermittlung der CO₂-Bilanz entwickeln wir den Bestand in Duisburg-Süd – aufgrund der unternehmensweit schlechtesten Klimabilanz – konsequent in Richtung Zero Emission. Seit Beginn 2022 bis einschließlich 2026 sind dort Investitionen in die Gebäudehüllen sowie die Wärmeerzeugung von rd. 50 Mio. EUR für insgesamt 800 Wohnungen vorgesehen. Durch konsequenten Einsatz erneuerbarer Energien und die Abkehr von Gaszentralheizungen erreichen wir den Null-Emissions-Standard. Eine hohe Eigenversorgung mit dem selbst erzeugten Strom sowie ein attraktives Mieterstromangebot runden das Maßnahmenpaket ab. Voraussetzung für diesen Sanierungspfad sind verlässliche Förderbedingungen der KfW für Bestandssanierungen. Diese haben sich zwar Mitte des Jahres 2022 geändert, aber auch ohne die Zuschussvariante ist nach den derzeitigen Finanzierungsbedingungen der KfW eine Umsetzung der Maßnahmen möglich. Allerdings nur unter Einbezug eines höheren Modernisierungszuschlags als ursprünglich geplant. 

In Berlin, dem dritten Standort der Rheinwohnungsbau, gibt es einen deutlichen Nachfrageüberhang bei preisgünstigem Wohnraum. Dies ist das Ergebnis einer insgesamt sehr starken Wohnraumnachfrage. Eigentumsmaßnahmen konnten bis Mitte des Jahres 2022 noch sehr erfolgreich in Berlin umgesetzt werden. Nach dem Zinsanstieg sind Preisrückgänge zu verzeichnen und deutlich zurückgehende Abschlusszahlen bei Kaufverträgen festzustellen. Sicherlich wirken sich die geopolitischen Verhältnisse auch auf das Nachfrageverhalten aus und führen zu Verunsicherungen. 

Der GdW (Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V.) stellte in verschiedenen Umfragen bei den Mitgliedsunternehmen fest, dass bis zu 70 % projektierter bzw. geplanter Neubauprojekte bis auf Weiteres nicht umgesetzt werden. Dieser deutliche Einbruch im Mietwohnungsneubau wird weitreichende Folgen auch für die Bauwirtschaft haben. Inzwischen gibt es bereits Prognosen, dass statt der politisch verkündeten 400.000 Wohnungen im Jahr 2024 die Marke von 200.000 deutlich unterschritten wird. Hier bedarf es zwingend weiterer Impulse in der Förderlandschaft, um den Wohnungsneubau auf ein höheres Niveau zu heben.