Darstellung des Geschäftsverlaufs

Die Rheinwohnungsbau hat ihren Sitz in Düsseldorf und wird als GmbH geführt. Die Organe der GmbH sind die Geschäftsführung, der Aufsichtsrat und die Gesellschafterversammlung. Gegründet wurde sie mit dem Auftrag, zur Wohnungsversorgung breiter Bevölkerungskreise beizutragen. Hierzu gehört die Bereitstellung von Wohnungen zu fairen Preisen mit einer ausgewogenen Belegungsstruktur. Der Bau von gesellschaftseigenen Mietwohnungen sowie die Bewirtschaftung des vorhandenen Wohnungsbestandes sind die beiden großen Geschäftsfelder des Unternehmens; kleinere Bauträgermaßnahmen finden ergänzend statt. 

Zum 31.12.2023 betrug der gesamte Wohnungsbestand 6.243 Wohnungen, davon 4.971 Wohneinheiten in Düsseldorf, 994 in Duisburg, 230 in Berlin und 48 in Meerbusch. Auch 2023 hat es in unserem Unternehmen keine nennenswerten Leerstände oder hohen Forderungsausfälle gegeben. 

Die Entwicklung im Bauhauptgewerbe sowie auf dem Kapitalmarkt bekommt die Wohnungswirtschaft sehr deutlich zu spüren. Waren es in der Vergangenheit insbesondere Engpässe in der Versorgung mit Bauleistungen sowie deutliche Preissprünge bei Baustoffen und Bauleistungen, kommen nunmehr deutlich gestiegene Fremdkapitalzinsen hinzu. Mehrere Leitzinserhöhungen durch die EZB zur Bekämpfung der zweistelligen Inflationsraten im Euroraum sind für Letzteres verantwortlich. Im Vergleich zur ausgesprochen langen Niedrigzinsphase hat sich der Kapitalmarktzins für die Wohnungswirtschaft etwa um Faktor 4 erhöht. Parallel dazu hat die KfW bereits im Jahre 2022 ihre Förderbedingungen umgestellt und so erhalten beispielsweise BEG-55-Neubauten seitdem und auch künftig keine zinsgünstigen Darlehen bzw. Zuschüsse mehr. Zu den bereits genannten entwicklungsrelevanten Rahmenbedingungen kommen seit zwei Jahren unvorhersehbare und sehr kurzfristige Veränderungen in der Förderlandschaft erschwerend hinzu. 

Die Bevölkerungsentwicklung in den von uns bedienten Wohnungsmärkten in Düsseldorf, Duisburg, Meerbusch und Berlin ist im Wesentlichen positiv. Im Einzelnen gestalten sich die Bevölkerungsprognosen wie folgt:

Düsseldorf 
2013 = 613.446 
2019 = 645.923 
2021 = 643.753 
2022 = 653.253
2023 = 655.717
Prognose 2040 = 704.000

Duisburg 
2013 = 486.816 
2019 = 498.700 
2021 = 495.885 
2022 = 507.073
2023 = 508.652
Prognose 2040 = 474.000 

Meerbusch-Büderich 
2013 = 21.775 
2019 = 23.208 
2020 = 23.287
2021 = 23.578 
Prognose 2040 = + 5,7 % für Meerbusch insgesamt 

Berlin 
2013 = 3.421.829 
2018 = 3.669.491 
2021 = 3.766.082 
2022 = 3.850.000
2023 = 3.880.000
Prognose 2040 = 3.963.000
 

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An der jeweiligen Bevölkerungsentwicklung ist erkennbar, dass die Rheinwohnungsbau zum überwiegenden Teil in teils stark prosperierenden Städten aktiv ist. Lediglich in Duisburg wird zwischen 2023 und 2040 ein Bevölkerungsrückgang von ca. 6,8 % erwartet, wobei im Jahr 2023 ein nicht prognostizierter Zuwachs aufgrund Zuwanderungen zu verzeichnen ist. Der Wohnungsbestand der Rheinwohnungsbau konzentriert sich hier auf den Duisburger Süden. Durch die Nähe zu Düsseldorf wird deshalb mit einer geringeren Ausprägung des Bevölkerungsschwunds gerechnet. 

Die Fluktuation innerhalb unserer Wohnungsbestände von 5,38 % liegt bei insgesamt 336 Mieterwechseln und damit auf einem bisher nicht gekannten niedrigen Niveau. Diese Quote bestätigt sowohl die vorhergehenden Bevölkerungsprognosen, aber auch die wirtschaftlich schwierigen Rahmenbedingungen für Privathaushalte. Bei viel zu geringen Zuwächsen an Neubauwohnungen, grundsätzlich und vor allem im bezahlbaren Segment, in Verbindung mit einer hohen Inflation werden Wohnungswechsel einmal mehr überdacht. Folgende Werte je Standort im Jahre 2023: 

Düsseldorf/Meerbusch-Büderich     4,99 % 
Duisburg                                        7,00 % 
Berlin                                             6,96 % 

Im Jahr 2023 ist eine deutlich höhere Nachfrage in nahezu allen Lagen zu verzeichnen. Schwerpunkt bilden bezahlbare Kleinwohnungen, die in die Transferleistungssystematik passen, sowie größere Familienwohnungen. In diesen Segmenten gibt es ein krasses Missverhältnis zwischen Angebot und Nachfrage. Die etwas höhere Fluktuationsquote in Duisburg ist in geringerem Maße auf einen Angebotsüberhang, sondern vor allem auf die Altersstruktur der Mieterschaft, die über dem Durchschnitt der Rheinwohnungsbau liegt, zurückzuführen. Dennoch sind auch dort aktuell keine größeren Vermietungsprobleme zu verzeichnen. 

Abgeschlossene Modernisierungsmaßnahmen führten im Jahre 2023 zu entsprechenden Mietanpassungen. 

Durch die Qualitätsverbesserung einzelner Wohnungen im Zuge von Mieterwechseln und aufgrund der nachhaltigen Entwicklung größerer Areale kommt es zu einer nach wie vor günstigen Geschäftsentwicklung.