Ausblick

Die Rheinwohnungsbau ist permanent auf der Suche nach bezahlbaren Grundstücken in Düsseldorf, um die gestiegene und weiter steigende Nachfrage nach Wohnraum befriedigen zu können. Gleichwohl nutzen wir sich bietende Chancen, beispielsweise über Konzeptausschreibungen der Stadt Düsseldorf, neues Projektvolumen zu generieren. Wir sehen uns in solchen Verfahren aufgrund unserer vielfältigen Expertise gut aufgestellt und konkurrenzfähig. 

Wir werden unsere Geschäftspolitik, Flächenreserven auf eigenen Grundstücken durch maßvolle Verdichtung zu nutzen, konsequent fortsetzen. Im Rahmen des nachhaltigen Portfoliomanagements haben wir auch den Zukauf geeigneter Wohnungsbestände im Blickfeld. 

Insgesamt ist für die Region Düsseldorf eine günstige Entwicklung festzustellen, da trotz der Auswirkungen des demografischen Wandels die Rheinmetropole mit einer weiteren Zuwanderung rechnen kann. Dies gilt im Übrigen und besonders auch für Berlin. Auf den weiteren Bevölkerungszuwachs kann der Wohnungsmarkt nur bedingt und nicht in ausreichendem Maße reagieren. Die Wohnungsfertigstellungen liegen deutlich hinter den politischen Zielen. Die zu geringen Wohnungsbauaktivitäten werden zu einer weiteren Anspannung des Wohnungsmarktes führen und das mittelpreisige Segment unter Druck setzen. Lagen schon vor Beginn des Ukrainekrieges die Fertigstellungszahlen weit unter dem Sollwert von 400.000 Einheiten, so führten weitere Baukostensteigerungen sowie Zinssteigerungen branchenweit zu einer deutlichen Zurückhaltung bei geplanten Neubauprojekten. Die schwierigen Rahmenbedingungen sind insbesondere bei den Projektentwicklern angekommen, da das Bauträgergeschäft auch in prosperierenden Städten und Kreisen stark eingebrochen ist und im vergangenen Jahr weitere, zahlreiche Unternehmensinsolvenzen in dieser Branche zu verzeichnen waren. Bestandshaltende und gemeinwohlorientierte Wohnungsunternehmen sind hiervon nicht oder kaum betroffen, da deren Engagement in Bauträgermaßnamen nur einen kleineren Teilaspekt in ihren Geschäftsmodellen darstellt. 

Ein weiterer wichtiger Aspekt, der zu einer deutlichen Verknappung preiswerten Mietwohnraums in der jüngeren Vergangenheit führte, ist nach wie vor die hohe Anzahl an Geflüchteten insbesondere aus der Ukraine, die sich auf Wohnungssuche befinden. Sie treffen auf ein ohnehin geringes Angebot an bezahlbaren Mietwohnungen und häufig geben die Wohnungsbestände die hohe Nachfrage nach Großwohnungen für Familien nicht her. Diese Entwicklung verschärft sich aktuell zusehends und steigert bei einem möglichen dauerhaften Verbleib der Geflüchteten in Deutschland die Wohnungsnachfrage weiter. 

Umso mehr sind die bestandshaltenden Wohnungsunternehmen in der Pflicht, durch entsprechende Neubaumaßnahmen, insbesondere im geförderten Wohnungsbau, zusätzlichen und dringend benötigten Wohnraum zu schaffen. Aufgrund der bereits genannten schwierigen Rahmenbedingungen ist aber auch dort eine deutliche Zurückhaltung bei Neubauprojekten festzustellen. Denn neben dem bekannten Bedarf an Neubauwohnungen ist die Wohnungswirtschaft in der Pflicht, ihre Wohnungsbestände im Zuge des European Green Deal fit für die Zukunft zu machen und in die Klimaneutralität zu überführen. Um die genannten Herausforderungen bewältigen zu können, bedarf es zwingend einer verlässlichen Förderlandschaft. Sehr kurzfristig eingestellte oder vorübergehend ausgesetzte Fördersysteme insbesondere der KfW lassen eine verlässliche und auf Mindestwirtschaftlichkeit ausgerichtete Unternehmenspolitik kaum zu. Hier benötigt die Wohnungswirtschaft klare und dauerhafte Förderbedingungen mit Blick auf die Wirtschaftlichkeit von Bauprojekten. Positiv hervorzuheben sind die im bundesvergleich attraktiv ausgestalteten Förderbedingungen des Landes Nordrhein-Westfalen sowie das im Juli 2024 im Rat der Landeshauptstadt Düsseldorf verabschiedete Impulsprogramm für den Bau von Geschosswohnungen.

Duisburg als zweites großes Standbein unseres Unternehmens mit einem Wohnungsbestand von 994 Wohneinheiten zeigt indes ein etwas anderes Bild, wie auch bereits zu Beginn des Lageberichtes dargestellt. Zwar entwickelte sich die Bevölkerungszahl flüchtlingsbedingt leicht positiv, aber längerfristige Prognosen sehen einen Bewohnerschwund. Aus der Vergangenheit ist bekannt, dass solche Prognosen von großer Ungenauigkeit geprägt sind und kein verlässliches Planungsinstrument darstellen. Dennoch waren und sind größere Investitionen in die Duisburger Wohnungsbestände aufgrund eines sehr begrenzten Mieterhöhungsspielraumes, zum Beispiel bei energetischen Maßnahmen, deutlich kritischer zu betrachten. Im Rahmen unseres Klimapfades und unserer Ermittlung der CO₂-Bilanz entwickeln wir den Bestand in Duisburg-Süd – aufgrund der unternehmensweit schlechtesten Klimabilanz – konsequent in Richtung Zero Emission. Seit Beginn 2022 bis voraussichtlich Anfang 2027 finden dort umfangreiche Investitionen in die Gebäudehüllen sowie die Wärmeerzeugung in einer Größenordnung von > 50 Mio. EUR für insgesamt 800 Wohnungen statt. Zum Ende des Jahres 2024 konnte bereits ein Umsetzungsgrad von über 50% der Baumaßnahmen erreicht werden. Durch konsequenten Einsatz erneuerbarer Energien und die Abkehr von Gaszentralheizungen erreichen wir den Null-Emissions-Standard. Eine hohe Eigenversorgung mit dem selbst erzeugten Strom sowie ein attraktives Mieterstromangebot runden das Maßnahmenpaket ab. Voraussetzung für diesen Sanierungspfad sind verlässliche Förderbedingungen der KfW für Bestandssanierungen. Diese haben sich zwar Mitte des Jahres 2022 geändert, aber auch ohne die Zuschussvariante - die wir noch in großen Teilen nutzen konnten - ist nach den derzeitigen Finanzierungsbedingungen der KfW eine Umsetzung der Maßnahmen möglich. Allerdings nur unter Einbezug eines höheren Modernisierungszuschlags als ursprünglich geplant. 

In Berlin, dem dritten Standort der Rheinwohnungsbau, gibt es einen deutlichen Nachfrageüberhang bei preisgünstigem Wohnraum. Dies ist das Ergebnis einer insgesamt sehr starken Wohnraumnachfrage. Das bis Mitte 2022 boomende Bauträgergeschäft hat sich auch in Berlin deutlich abgekühlt und aufgrund der bekannten Rahmenbedingungen sind deutlich geringere Abschlusszahlen bei Kaufverträgen für Wohneigentum festzustellen. Auch wenn die Angebotspreise stabil bis leicht gesunken sind, wird eine Belebung dieses Marktsegmentes nur mit sinkenden Hypothekenzinsen einhergehen können. 

Der GdW (Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V.) stellte in verschiedenen Umfragen bei den Mitgliedsunternehmen fest, dass bis zu 70 % projektierter bzw. geplanter Neubauprojekte bis auf Weiteres nicht umgesetzt werden. Dieser deutliche Einbruch im Mietwohnungsneubau wird weitreichende Folgen auch für die Bauwirtschaft haben. Statt der politisch verkündeten 400.000 Wohnungen wurden im Jahr 2024 nur gut die Hälfte gebaut. Der erhebliche Rückgang bei den Baugenehmigungen im Jahr 2024 im Vergleich zum Vorjahreszeitraum lassen eine Trendwende nicht erkennen. 

Baugenehmigungen in Neubauten von Januar bis November 2024 zum Vorjahreszeitraum: 

- 22,1 % bei Einfamilienhäusern
- 12,7 % bei Zweifamilienhäusern 
- 22,4 % bei Mehrfamilienhäusern 

Es bedarf zwingend weiterer und neuer Impulse in der Förderlandschaft, um den Wohnungsneubau auf ein höheres Niveau zu heben.