Darstellung des Geschäftsverlaufs
Die Rheinwohnungsbau hat ihren Sitz in Düsseldorf und wird als GmbH geführt. Die Organe der GmbH sind die Geschäftsführung, der Aufsichtsrat und die Gesellschafterversammlung. Gegründet wurde sie mit dem Auftrag, zur Wohnungsversorgung breiter Bevölkerungskreise beizutragen. Hierzu gehört die Bereitstellung von Wohnungen zu fairen Preisen mit einer ausgewogenen Belegungsstruktur. Der Bau von gesellschaftseigenen Mietwohnungen sowie die Bewirtschaftung des vorhandenen Wohnungsbestandes sind die beiden großen Geschäftsfelder des Unternehmens; kleinere Bauträgermaßnahmen finden ergänzend statt.
Zum 31.12.2024 betrug der gesamte Wohnungsbestand 6.261 Wohnungen, davon 4.989 Wohneinheiten in Düsseldorf, 994 in Duisburg, 230 in Berlin und 48 in Meerbusch. Auch 2024 hat es in unserem Unternehmen keine nennenswerten Leerstände oder hohen Forderungsausfälle gegeben.
Die Entwicklung im Bauhauptgewerbe sowie auf dem Kapitalmarkt bekommt die Wohnungswirtschaft weiterhin sehr deutlich zu spüren. Waren es in der Vergangenheit insbesondere Engpässe in der Versorgung mit Bauleistungen sowie deutliche Preissprünge bei Baustoffen und Bauleistungen, kommen seit fast 3 Jahren deutlich gestiegene Fremdkapitalzinsen hinzu. Mehrere Leitzinserhöhungen durch die EZB zur Bekämpfung der zweistelligen Inflationsraten im Euroraum sind für Letzteres hauptsächlich verantwortlich. Im Vergleich zur ausgesprochen langen Niedrigzinsphase hat sich der Kapitalmarktzins für die Wohnungswirtschaft etwa um Faktor 4 erhöht. Parallel dazu hat die KfW bereits im Jahre 2022 ihre Förderbedingungen umgestellt und gewährt zinsgünstige Darlehen nur noch für klimafreundliche Wohngebäude im Effizienzhaus 40 Standard bei gleichzeitig deutlich reduziertem Fördervolumen.
Die Bevölkerungsentwicklung in den von uns bedienten Wohnungsmärkten in Düsseldorf, Duisburg, Meerbusch und Berlin ist im Wesentlichen positiv. Im Einzelnen gestalten sich die Bevölkerungsprognosen wie folgt: *Per 31.12.2024 lag lediglich für Berlin eine Fortschreibung vor!
Düsseldorf *
2013 = 613.446
2019 = 645.923
2021 = 643.753
2022 = 653.253
2023 = 655.717
Prognose 2040 = 704.000
Duisburg *
2013 = 486.816
2019 = 498.700
2021 = 495.885
2022 = 507.073
2023 = 508.652
Prognose 2040 = 500.000
Meerbusch-Büderich *
2013 = 21.775
2019 = 23.208
2020 = 23.287
2021 = 23.578
Prognose 2040 = + 5,7 % für Meerbusch insgesamt
Berlin *
2013 = 3.421.829
2018 = 3.669.491
2021 = 3.766.082
2022 = 3.850.000
2023 = 3.880.000
2024 = 3.897.145
Prognose 2040 = 4.000.000
An der jeweiligen Bevölkerungsentwicklung ist erkennbar, dass die Rheinwohnungsbau zum überwiegenden Teil in prosperierenden Städten aktiv ist. Lediglich in Duisburg wird zwischen 2023 und 2040 ein Bevölkerungsrückgang von ca. 2 % erwartet. Der Wohnungsbestand der Rheinwohnungsbau konzentriert sich hier auf den Duisburger Süden. Durch die Nähe zu Düsseldorf wird deshalb mit einer geringen Ausprägung des Bevölkerungsschwunds gerechnet.
Die Fluktuation innerhalb unserer Wohnungsbestände von 5,05 % liegt bei insgesamt 316 Mieterwechseln und damit nochmals unter der historisch niedrigen Marke des Jahres 2023. Diese Quote bestätigt sowohl die vorhergehenden Bevölkerungsprognosen, aber auch die wirtschaftlich schwierigen Rahmenbedingungen für Privathaushalte. Bei viel zu geringen Zuwächsen an Neubauwohnungen, grundsätzlich und vor allem im bezahlbaren Segment, in Verbindung mit einer hohen Inflation werden Wohnungswechsel einmal mehr überdacht. Folgende Werte je Standort im Jahre 2024
Düsseldorf/Meerbusch-Büderich 6,44 %
Duisburg 4,35 %
Berlin 4,80 %
Auch im Jahr 2024 ist eine deutlich höhere Nachfrage in nahezu allen Lagen zu verzeichnen. Schwerpunkt bilden bezahlbare Kleinwohnungen, die in die Transferleistungssystematik passen, sowie größere Familienwohnungen. In diesen Segmenten gibt es ein krasses Missverhältnis zwischen Angebot und Nachfrage. Die etwas höhere Fluktuationsquote in Duisburg ist in geringerem Maße auf einen Angebotsüberhang, sondern vor allem auf die Altersstruktur der Mieterschaft, die über dem Durchschnitt der Rheinwohnungsbau liegt, zurückzuführen. Dennoch sind auch dort aktuell keine größeren Vermietungsprobleme zu verzeichnen.
Abgeschlossene Modernisierungsmaßnahmen führten im Jahre 2024 zu entsprechenden Mietanpassungen.
Durch die Qualitätsverbesserung einzelner Wohnungen im Zuge von Mieterwechseln und aufgrund der nachhaltigen Entwicklung größerer Areale kommt es zu einer nach wie vor günstigen Geschäftsentwicklung.